Oma talous kuntoon!

Vai että vaikuttaa rapakon tapahtumat noin tännekkin, melkoiset on välilliset vaikutukset ennusteessa - mutta melkoinen on ennustekkin. Kiinnostaisi kuulla perusteetkin tältä DVDPlazan chatin talousoraakkelilta?

 

Viime vuosina ollaan asuntomarkkinoilla eletty velaksi kiihtyvään tahtiin. Lainaamisen kannattavuus perustuu siihen että velat maksetaan korkojen kanssa takaisin. Niin pitkään kun lainaa otetaan lainalle niin kaikki on hyvin ja kasvu jatkuu - Mutta auta armias kun lainaa ei enää saada edellisen lainan hoitoon, silloin lainaa pitää oikeasti lyhentääkin.

Uskoisin käänteen tapahtuneen nyt, samaan aikaan kuin muuallakin maailmassa.

Vai kuvitteleeko joku, että Suomi on irrallaan maailmasta, oma pieni saareke, jossa velat muuttuu saataviksi?


--
JP

 

Hanki palkankorotus, esim +55%. :king:

 

No eipä tämä nyt kertonut vielä mitään tuosta vuosikausien ennuste-graafista(si?) jonka taustalla olevaa näkemystä peräsin.
Koroilla valuutan kanssa on aina pelattu eikä siinä sinänsä ole mitään ihmeellistä, rahalla on aina hintansa. Lainaamisen kannattavuus riippuu siitä mitä ollaan rahoittamassa; pienet ihmiset omia kotejaan vai yritykset oman pääomansa tuotto-odotuksia halvemmalla investointejaan.

 

Velkaa velalle ja velkaa nousseen asunnon arvoa vastaan on lähinnä jenkkijuttuja, ei niinkään täällä euroopassa. Jos eurooppaa ylipäätään katsoo, suurin osa lainoista sidotaan kiinteään korkoon, jolloin nykyinen / tuleva korkopiikki ei vaikuta lainkaan maksukykyyn.

Suomessa suurin riski mielestäni on kahdessa asiassa:

1) Muuttuvakorkoiset euri/primekorot ovat suosittuja. Kun inflaatio laukkuaa osoittain euroalueesta riippumattomien syiden takia tapissaan, on EKP:n silti pakko yrittää hillitä ja nostaa korkoa. Juuri eilen luin talouselämän keskustelupalstalta, että vuonna 2002 kollektiiviset korkomenot olivat vajaa 1.3 miljaria. Tänä vuonna ne ovat 3.3 miljaria. Tämä 2miljarin kasvu on suoraan pois yksityisestä kulutukset ja osoittain vähentää myös valtion kassaa verovähennysten muodossa.

Tunnen henkilökohtaisesti muutamia yksineläjiä ja pareja, joilla tulot eivät ole kovin kovat, mutta velkaa kyllä löytyy. Nyt ollaan vasta 5% tasolla, mutta siltikin monet valittavat, että rahaa jää käyttöön aika vähän. Kunhan päälle löydään pk-seudulla lähestyvät putki/ikkuna/julkisivu/kattoremontit, pamahtaa monelle lähiöasukkaalla vajaa 1000e/neliö maksettavaa kenties jopa lähivuosina.

Vaikka monet priorisoi asuntoa ja kiristää muualta, joku 40-45% asumiskustannukset suht pienistä nettotuloista on aika paha homma ja noin ylipäätään heikentää yksityistä kulutusta.


2) Taantuma / lama. Ei 250 000e laina ole paha juttu jos tulot on suuret. Ongelma vaan on siinä, että jos tulee paha taantuma / lama, toinen joutuu työttömäksi jne, asuntoa ei ole rahaa pitää. Tarpeeksi monta vastaavaa tilannetta, hinnat syöksyy vauhdilla.


Saa nähdä miten käy. Oma veikkaus on, että inflaatio pysyy näissä lukemissa pitkään, EKP on pakotettu vielä nostamaan korkoa vielä muutaman kymmenyksen. Korkea inflaatio laukkaa vielä vuosia eteenpäin pääosin maailmanlaajuisen ruokapulan ja öljyn hinnan takia. Nämä sitten aiheuttavat kerrannaisvaikutukset muualle. Matalia alle 4% korkoja ei tulla näkemään moniin moniin vuosiin. Asuntojen reaalihintojen nousu pysähtyy ja ne onnelliset, jotka saavat hyvät palkankorotukset, hyötyvät tilanteesta. Ensi vuoden loppuun mennessä tulee kuitenkin ainakin yksi kvartaali miinusta, joka tipatuttaa hintoja heikoilla paikoilla. Reaalisesti 1-4 vuoden tähtäimellä uskon, että hinnat laskee 5-20%.

Romahdukseen en usko.

 

Kommentti tuohon asuntorahoittamisen korkosidokseen, minuakin ihmetyttää miten suomalaiset venyttävät tietoisesti ensin lainat maksukyvyn ylälaitaan ja sitten sitoen sen lyhyisiin muuttuviin korkoihin. Siis venytetään ensin laina-ajat kattoon jolloin koron ja lyhennyksen suhteet ovat kovin epäedulliset lainan takaisinmaksun osalta, jolloin pääoma pysyy suhteessakin korkeana jopa toistakymmentä vuotta vaikka maksusuunnitelmassa pysyttäisiinkin, (perin eurooppalaista) mutta sitten "säästetään" ja otetaan lyhyitä markkina/viitekorkoja kiinteän korkojen sijaan. (Havainnollistava esimerkki: 30v laina-ajalla on muuten 10 vuoden maksamisen jälkeen 80% pääomasta vielä jäljellä, jos ei ole tasalyhenteinen laina)

Mielestäni tuo luo, säätäjänkin tekstin mukaisesti, kovin riskipitoisen yhtälön kun maksukyky ei välttämättä kestäkkään tuollaista korkoheittelyä - kiinteät korot toisivat vakuutuksen juuri tätä vastaan (perin eurooppalaista).
Omakohtaisesti pakko todeta, että kiinteitä korkoja ei ole itsellänikään, mutta sen sijaan laina-aikaan ja velkapääomaan on kiinnitetty erityistä huomiota tuloihin niitä mitoitettaessa.

Talousennusteista yleensä, uskon itse myös että inflaatio laukkaa ruoan ja öljyn vuoksi korkeana vielä jonkin aikaa, en tosin osaa ennakoida yhtään mihin öljykehitys mahtaa johtaa - peak oilia vai kuplaa? Mutta markkinakorot voivat hyvinkin joustaa alaspäin lähemmäs EKP:n ohjauskorkoa (EKP 4,0%) vuoden sisällä, tällä hetkellä niihin on hinnoiteltu subprime-kriisistä johtuvaa pankkien välistä epäluottamusta kait liki prosenttiyksikön verran?
Tämä korkeahko inflaatio ja palkkakehitys muuten johtaa enenevässä määrin siihen, että Suomessakin aletaan nähdä suurempia tuloeroja eurooppalaiseen tyyliin. Asuntojen hintojen romahdukseen en usko minäkään, mutta kovasti "epäedullisilta" vaikuttavat mielestäni kehä-1:n sisäpuolella olevat keskineliöhinnat hyvätuloisellekin palkansaajalle jos lainarahalla rahoittaa. Saas nähdä mihin suuntaan mennään ja millaisilla ratkaisuilla niitä lainoja ottaneet etenevät kun korkotaso viipyy tässä 5% pinnassa ehkäpä muutaman vuoden.

 

Mä oon harkinnu pitäisikö vaihtaa nordean primestä siihen toiseen korkoon, kun vaihdon voisi tehdä kerran vuodessa ilmaiseksi. Olisko nyt hyvä hetki? En oikein ole vieläkään sisäistänyt korkojen eroja kunnolla.

Lainaa on onneksi vain vajaat 130ke joten korot saa nousta vielä aika paljon ennen kuin kipuraja alkaa lähenemään. Toisin on joillain naapureilla joilla lyhennykset on jo nyt sitä luokkaa että tiukkaa tekee. Sen siitä saa kun rakentaa lainarahalla talon

 

Ja pakastepizzoja syövät säästää, kun vaihtaa ötkerit rainbow tai pirkka pizzoihin. Vähintään yhtä hyviä ellei jopa parempia (ainakin mozzarella) ja puolet halvempia.

 

Torstaina taitaa olla edessä koronnosto 0.25:llä ja silloin ohjauskorko on 4.25. 12kk euribor tällä hetkellä 5.4% eli tosiaan näyttäisi olevan about prosentti rahoitusmarkkinoiden kriisihinnoittelua mukana.

Toisaalta pidän täysin mahdollisina sitä, että subprime kriisin vaikutukset eivät ole vielä näkyneet täysimääräisinä ja alaskirjauksia tullaan näkemään vielä pitkän aikaa. Jos näin käy, markkinat tod. näk. pitävät euriborin selkeästi korkealla tasolla kuin ohjauskorkon myös tulevaisuudessa.

 

Luulisi, etteivät ihmiset 90-luvun alun jälkeen ottaisi aivan tappiinsa asti lainoja, mutta kuten joku viisas sanoi, ihmisen tyhmyydellä ei ole rajaa.
En kuitenkaan usko, että korot nousisivat lähellekkään 10 %. Se tyrehdyttäisi totaalisesti yritysten ja yksityisten investoinnit, sekä monet jäisivät asunnottomiksi. Mielestäni EKP:n on vain nyt todettava, että inflaatio on muutaman vuoden tavoitetta korkeammalla ja tätä vastaan ei lähdetä taistelemaan tolkuttomilla koroilla. (Suomessahan tämä tehtiin tuolloin 90-luvulla ja SKP:n pääjohtaja sanoi, että korkojen rajana on vain taivas... mites kävikään). Ehkä EKP ottaa mallia suomen esimerkistä, sillä silloin kaikki meni vituiks.
Euro on tällä hetkellä jälleen kallistumassa dollariin nähden, jeniin nähden ja punnissakin se on huipussaan. Koron nosto johtaisi entisestään euron kallistumiseen, jolloin vienti ja investoinnit pienenisivät.
Kalliilla eurolla on kuitenkin tällä hetkellä omat hyvät puolensa, kuten öljyn hinta, joka nousisi, mikäli dollari lähtisi vahvistumaan. Suurimmassa osassa euroopan maissa on kuitenkin tietääkseni suhteellisen kova polttoaineverotus, jota pystytään tarvittaessa alentamaan.

 

Varmaan euriboriin.

Tällaisessa nousutilanteessa pankit ei nosta omia primekorkojaan yhtä nopeasti kuin euribor nousee. Siten tällä hetkellä ei kannata vaihtaa pois.

Jos taas tarkastellaan pitkää jaksoa, prime on euriboria kalliimpi. Vaihdon ajankohtaa on aika hankala sanoa, mutta kannattaahan tota tarkkailla.

 

Velkaa velalle on kärjistäen sanottu, mutta velkaa on otettu vuosikymmenen verran kiihtyvään tahtiin ja enenemän suhteessa kuin markkinoille on painettu rahaa keskuspankkien toimesta - Eli velkamäärä oikeasti on kasvanut nopeammin kuin rahan määrä.

Toi sun spekulointi korkopiikistä ja sen vaikutuksista on höpönlöpöä. Samalla tavoin ne kiinteät korot tarkistetaan aika ajoin - Olkoon laina sidottu 1kk/3kk/5v/10v/15v marginaaliin. Se on paskempi juttu jos 10 vuoden korkojakson tarkistus iskee kun korot on sattumalta vaikka 10% jonkun hetkellisen kriisin takia. Eikä pidä unohtaa sitä tosiasiaa pitkissä koroissa on suuremmat marginaalit ja ne on todistetusti kalliimpia kuin lyhyet korot.

Sitäpaitsi Euroopassa asunnot ovat poskettoman kalliita verrattuna tuloihin, jenkeissä asuntokuplan huipullakin asunnot olivat paljon edullisempia suhteessa tuloihin. Nyt Esim. Englannissa on kunnon laskettelu käynnissä, Tanska ilmoitti juuri olevansa taantumassa, euroopassa on esimerkkejä monia Espanja, Irlanti, Ruotsi... Balttien asuntomarkkinat on käytännössä kuolleet (ihme ettei skandinaavipankit ole vielä uskaltaneet kertoa yhdestäkään alaskirjauksesta, koska nehän tämän rallin on ovat rahoittaneet).

Nyt tietysti joku neropatti sanoo että Suomessa on toisin -Luultavasi näin onkin jossain pikkupitäjässä, kuten vaikka Pietarsaari, Varkaus, Savonlinna, tms.

Salettia on kuitenkin se, että Pk-seutu, Tampere, Turku, tulee näkemään kunnon hintarallin, sen verran poskettomat ovat asuntojen hinnat verrattuina tuloihin.



--
JP

 

Joo, niin on, mutta onko tämä lopulta se absoluuttinen mittari, joka kannattaa tarkastella?

Kuten aiemmin sanoin, ei joku 250 000e asuntolaina ole kummoinen juttu, jos vaan tuloja on tarpeeksi. Jos vielä tarkastelee Suomea, niin alhaisen koron lisäksi täällä asuntojen hinnannousuun on vaikuttanut erityisen rankasti kasvaneet laina-ajat. Karkeasti sanottuna jengi ei siten maksa per kk mitenkään älyttömän kovia summia, vaan tuota kk erää maksetaan vaan pirun paljon pidempään kun aiemmin.

Jos taas sitten vertaillaan monia muita maita, vasta nyt Suomi on pääsemässä velka-ajoissa niihin lukemiin, joita nähdään muualla Euroopassa. Muistaakseni Ruotsissa vastaava lukema on yli 40v ja lainoista reilusti yli puolet on sidottu kiinteisiin tai keskipitkiin korkoihin.

Tarkistuksiakin on erilaisia ja välejä erilaisia. Lainanottajaa voisi myös pitää tyhmänä, jos hän ei varaudu mahdollisuuteen maksaa lainaa pois nopeammassa tahdissa, jolloin mahdollisen korkopiikkinoteerauksen jälkeen voisi järjestellä laina-asiat uudelleen.

Voitko tarkentaa ton höpönlöpön korkopiikistä? Mikä asia tässä oli puutaheinää? Se, että korot on nyt nousseet kolmen vuoden aikana suhteellisesti about 100% ja kollektiivinen velkalyhennys 2 miljardia?

Mikä tän aiheuttaa?

Asunnot on kuitenkin lopulta suht samanlaisia kulutushyödykkeitä kuin muutakin: kysyntä / tarjonta määrää hinnan.

Niin kauan, kun tarjonta pysyy suht pienenä, ei pääse syntymään kilpailutilannetta, jossa on pakko myydä halvalla. Tätä tilaa esimerkiksi rakennusliikkeet välttävät kaikin keinoin ja esimerkiksi pk-seudulla on laitettu jäihin varmaan kymmeniä uusia talohankkeita.

Jos katsotaan vaikka jenkkien tilannetta, niin ale syntyy juuri siitä, että asunnot kaatuu pankin niskaan. Onko tämä suomessa kuinka todennäköistä? Jotta tämä voisi tapahtua, pitäisi syntyä joko

taantuma -> työttömyys -> ei rahaa lyhennyksiin -> asunto pankille

tai

korot nousee yhä enemmän -> tupo hautajaisten jälkeen monet alat eivät tule saamaan edes inflaatiota -> reaalisesti tulot laskee -> asunto myydään, koska se nielee suhteessa tuloihin liikaa




Henk. koht. toivoisin, että hinnat tulisi romahtamalla alas, koska haluaisin muuttaa kivaan rivariin samalla alueella jos nyt asun. Toisaalta jos taas oikeaa taantumaa ei ole vähään aikaan tulossa, se tarkoittaa sitä, että ihmiset ovat samalla tavalla ostoaikeissa kun aiemmin. Jos ostajia riittää ja tarjonta pidetään keinotekoisesti alhaalla, mistä se hinnanalennus tulee?


IMO kuvaavaa on, että rommaajat (siis ne jotka väittää, että hinnat romahtaa) on puhuneet romahduksesta vuodesta 1998. Perusteita romahdukseen ei juuri tunnu olevan, paitsi se iänikuinen: hinnat on nousseet niin helvetisti. Joo, kyllä, ne ovat nousseet mutta jos jengi on valmis maksamaan, niin miksi tilanne ei voisi olla se, että nousu vain pysähtyy ja nyt ollaan yksinkertaisesti saavutettu katto?

 

Höpönlöpöä on se että pitkiin tai kiinteisiin tai keskipitkiin korkoihin sidotut lainat olisi korkopiikin suojissa. Keskimäärin näin ei ole. Pitkän koron tarkistuspäiviä on vähemmän, mutta niitä osuu keskimäärin aivan yhtä tasaisesti koko laina-ajalle. Jos epäilet kannattaa laskea asia, toivottavasti et ylläty.


Eli kollektiivinen velkalyhennys kasvaa korkojen noustessa aivan yhtälailla olkoon lainat sidottu pitkiin tai lyhyisiin korkoihin. Se että joku saattaa päästä pahimman korkokauden yli halvalla kiinteällä korolla on tuuria ja sen varaan ei kannata elämäänsä rakentaa tai asuntoja ostaa.


--
JP

 

Kolmen tai viiden vuoden kiinteä korko, tai korkokatto-tuote, tuo ennustettavuutta asuntolainan maksuun erilailla kuin pelkkä vuoden tai lyhyemmän ajan markkinakorko.
Pitkällä aikavälillä halvimmaksi tulisi käyttää vaikka viikon Euriboria, jos katsotaan korkokäyriä taaksepäin vuosien ajan - mutta silti näin ei tehdä? Väitän syyksi sitä, että ihmiset kaipaavat ennustettavuutta oman taloutensa pitoon.
Kun lainapääoma on iso luulisi tuota ennustettavuutta ja suhteellista stabiiliutta lainansa hoitoon nimen omaan kaipaavan jo ihan mielenrauhankin vuoksi, suuri yleisö kun ei vertaile asuntoja vain eurot silmissä. Eli vaikka tarkistuksia tapahtuukin ja korot elävät, tapahtuu sitä harvemmin jolloin oma talous on helpompi sopeuttaa tarvittaessa.

Oman asunnon paniikkimyynti on varmasti viimeisimpiä asioita mitä perhe itselleen haluaa.

 

http://en.wikipedia.org/wiki/David_Lereah

 

Jos sulla on vaikka 10v kiinteä korko, ei sitä sen 10v aikana noteerata uudestaan, vaan maksat samat 10v tasaista erää.

Jos nyt sitten kuvitellaan tilanne, että on ottanut lainan kolme vuotta sitten ja korko oli about 2%. Silloin pankit sanoi, että alhaalla tullaa menemään hirvittävän monia vuosia ja pahin skenaario olisi ehkä 4% korko. Nyt tilanne on se, että ollaan päälle viidessä ja jokaisen olisi hyvä laskea vaikka 7% asti.

Siten perheelle on _täysin_ eri asia, ovatko he ottaneet vuonna 2005 10v kiinteän lainan 3.75% (sillä hinnalla sitä silloin sai), vai ovatko he sitoneet vaihtuvakorkoiseen ja maksavat nyt marginaalin kanssa jotain 5.7%.

Kyse on suunnittelusta ja koko valtion mittakaavassa siitä, että ihmisillä on rahaa jota käyttää. Jos talous on vedetty tiukille alhaisilla koroilla, korkeat korot syö pois kulutusta, joka taas aiheuttaa haittoja koko taloudelle.

 

Vähän jäi epäselväksi mitä tällä yritit hakea, ehkäpä joku oma lause auttaisi asiaa

 

Linkitin tuon "rommaajien" vastavoimaksi, eli henkilöksi joka itsepintaisesti väittää hintojen vain nousevan.

Tässä on puhuttu nyt laina-aikojen pitenemisestä. Onko tervettä kehitystä se että otetaan pidempiä lainoja jotta saadaan kk-erä pysymään sopivana? Tämä siis oikeastaan Säätäjälle kysymyksenä.

 

Tein laskelmia asunnosta ostosta vs. vuokraus. Asunnon ostossa laskelmiin vaikuttaa asunnon hinnan nousu ja koska hinnat ovat nousseet nopeammin kuin palkat, ei laskelmen aikajanalla 20-30v yksinkertaisesti ole järkevää olettaa että hinnat nousevat samaan tahtiin. Eli pitkällä tähtäimellä hintojen on pakko pysyä tietyllä tasolla.

Ihmismieleen taas menee tämä jatkuva hintojen nousu, tai oikeastaan tärkeämpi tapahtuma on hintojen lasku. Siinä tilanteessa kun hinnat alkavat laskea ja asunnon ostajat ennenkaikkea odottavat hintojen laskevan, jolloin viivyttävät kauppoja,'ennuste' toteutuu ja hinnat laskevat. Jos on pientäkin riskiä että asunnonostohetken jälkeen hinnat vielä laskevat, kannattaa asunnon ostoa siirtää, mikä aiheuttaa puolestaan romahduksen.

Pitkät laina-ajat vain saavat asuntojen hinnat entistä suurempaan nousuun eikä osata ennakoida niin hyvin riskejä mitä koronnousuihin liittyy.