"Riskejä" täytyy ottaa elämässä. Jos kaikki ajattelee, että parempi pysyä vuokralla niin kohta Suomessa tehdään oikeasti "Kreikat"
Onko kaikki etsimässä asunto seuraavaksi kahdeksi vuodeksi, kuten alkuperäinen kysymys meni? Siinä on oleellinen ero, meinaako asua kämpässä kuukauden, vuoden vai kymmenen vuotta. Kuukausi menee vaikka hotellissa, vuodeksi kannattaa jo vuokrata kämppä ja kymmeneksi vuodeksi se kannattaa jo ostaa.
90-luvun laman kovat seuraukset johtuivat pitkälti epäonnistuneesta poliittisesta päätöksenteosta. Nykyisen laman kanssa toiminta on ollut tähän asti paljon onnistuneempaa. Tilanne ei kuitenkaan vielä ole ohi, joten kehotan varovaisuuteen.
Niin, jos mitataan vain sillä, että asuntojen hinnat eivät ole laskeneet yhtä paljon kuin viimeksi. Eihän tällainen loputon "laina"rahan taikominen tyhjyydestä kuitenkaan minkään ratkaisu ole. Systeemi tulee romahtamaan, tai vähintään notkahtamaan voimakkaasti, valtioiden loputtomista lainoista huolimatta. Nykyinen talouden suuntaus on kestämätön.
Suomessakin ollaan aika pitkälle Kreikan tiellä. Täällä vain kerätään veroja, Kreikassa ei, siinä on ero. Kreikassa on verot jätetty valtion maksettavaksi, kuten meilläkin aikanaan vitsailtiin, että jätetään verot valtion maksettavaksi! Kreikan valtio taas siirsi verot EU:n maksettavaksi. Näinhän se käy...
Valtion tehtävä on tasata markkinatalouden heilahteluja. Tämä tapahtuu velanotolla taantuman aikana. Parempina aikoina veroruuvia kiristetään ja lainoja maksetaan takaisin.
Nyysseissä "asuntoromahdusmiehenä" tunnettu myi asuntonsa 2004 ja suunnitelmana oli olla vuokralla hetki ja ostaa parempi asunto myyntituotoilla kun asuntoromahdus tulee. Vaan eipä tullut, kuten ryhmässäkin todettiin, vaan vuosi vuodelta hinnat nousivat. Eli jos sitä jää odottelemaan, luultavasti saa asua vuokralla aika pitkään. Voihan sellainen tulla, mutta tuskinpa kukaan sitä osaa kovin paljon aikaisemmin oikein ennustaa. linkki 1 linkki 2
Aina kun vertaa vuokralla-asumista ja oman asunnon kuluja niin kannattaa muistaa korkojen verovähennys. Esimerkissä tuo 300e/kk näyttää bruttokorolta (2.67%), eli laskelmaan kannattaa ottaa vielä verohyöty mukaan. Toistaiseksihan asuntolainan koroista saa edelleen vähentää sen 28% eli käytännössä voit ajatella että korkokulu 300e => 216e, koska saat sen 84e tilistä enemmän käteen kuin vuokralla asuessa. Kahdessa vuodessa tuo on jo reilut 2000e. Tuo vähennysoikeushan pienenee ensi vuosina jonkin verran mutta on silti ihan merkittävä tekijä, kun verrataan vastike- ja korkokuluja vuokraan. Oma kokemukseni 11 vuoden lainanmaksun jälkeen on se että peruskoroksi kannattaa ehdottomasti ottaa 3kk euribor. Marginaalini on 0.4% eli marginaalinkin kanssa kokonaiskorkoni on alle 12kk euriborin. Pitkässä juoksussa lyhyt korko tulee aina halvemmaksi kuin pitkä (pankkien primet kannattaa unohtaa.) Ottaisin yhden kuukauden - tai päivän - euriborin pohjalle jos joku pankki vaan antaisi.
Ongelmana tuossa on, että ei veroja voi oikein kovin merkittävästi enää kiristää. Alv on jo nykyisellään aivan liian korkea ja energiaverotkin pilvissä. Ansiotuloverotkin ovat aivan tarpeeksi kovat nykyisellään. Lainapotti puolestaan on paisumassa niin suunnattomaksi että sitä maksavat vielä ikäluokan 2011 lastenlapsetkin, tämäkin siinä ideaalitilanteessa ettei maailmantalous enää koskaan kohtaisi uutta taantumaa joka pakottaisi taas ottamaan lisää "lainaa". Lainarahojen holtiton tuhlaaminen ei ole edelleenkään kestävä eikä järkevä ratkaisu. Säästäminen ja kulujen reilu karsiminen olisi järkevämpi keino.
Johan sitä on ehdotettu asumistulon ja vapaa-ajan verottamista. Tässä asiassa ei varmasti mielikuvitus lopu kesken. Toinen keino on leikata etuuksia. Eläkeikä tulee nousemaan ja muutkin sosiaalietuudet ovat uhattuna. Holtiton rahankäyttö ei ole koskaan kannattavaa. Sama koskee niin omia kuin lainattuja rahoja. En muista että tällaista olisi nyt kukaan esittänytkään. Säästämisasteen nosto kesken taantumaa pitkittää sitä. Kierrossa oleva raha vähenee ja toipuminen hidastuu.
Taisi tämä unohtua tuossa 2000-luvun nousukauden aikana lähes kokonaan. Noin yleisesti taloudesta voisi sanoa että itävaltalainen koulukunta on ottamassa keynesiläisistä tukevan niskalenkin
Sampo ainakin antoi viime vuonna sitoa 1 kk Euriboriin. Ja tietääkseni työkaveri sai Nordeasta saman.
Näin jatkuvasti sanotaan, ja tämä pitää paikkansa. Käytännössä kannattaa valita lyhyen euribor-koron ja kiinteä koron välillä. Kiinteä korko tulee kalliimmaksi, mutta sitä voi ajatella vakuutuksena. Jos talous ei kestä reipasta koronnousua, niin kiinteä korko pienentää riskiä. Sen sijaan jos mahdollinen korkea korkotaso ei aiheuta ongelmia, niin turha tuollaista "vakuutusta" on ottaa.
800e vuokraan kuukaudessa... ei ikinä Oma kämppä alle, ja voit jättää tulevaisuuden spekuloinnit niille jotka jaksavat.
Pankit tekee kiinteällä tulosta eli riski on yleensä aika poskettomasti hinnoiteltu. Parempaan tulokseen päästää laittamalla kiinteän vs vaihtuvan koron erotuksen säästöön ja hakemalle sille tuottoa. Jos korot sitten nousee niin käyttää tätä pääomaa talouden tasapainottamiseen. Koroista ainakin nordeasta saa 1kk, koska meillä osa lainasta on sitä. Meillä on esim 50% 3kk, 30% 12kk ja 20% 1kk. Aika lyhyillä siis mennään Asuntojen hinnasta ja spekulaatiosta: Karkeasti sanottuna suomen asuntomarkkinat on siitä perverssit, että täällä käytännössä kaikki sitoo lainan vaihtuvaan korkoon. Siten hyvin karkeasti sanottuna hinnat joustavat kolmesta pääsyystä 1) Koron suuruus 2) Tarjonnan / kysynnän kohtaaminen 3) Spekulatiiviset asiat kuten usko omaan talouteen 2000 luvun alusta alkanut "panosta kotiin" trendi on kasvanut koko ajan, joten yksinkertaistettuna voisi sanoa, että yllättävän moni on valmis tankkaamaan lainaa sen verran, kun pankista saa. Tästä päästään kohtaan 1. Kun korot on alhaalla ja pankki myöntää lainaa periaatteella 0,3*nettitulot=kk erä, lainamäärä on suht suuri. Kun kansan mentaliteetti on, että tankataan kaikki mitä lähtee, tämä löysä rahananto vyöryy täysmääräisesti asuntojen hintoihin. Pari kuvaa avaa tästä asiaa järjettömän hyvin: Euriborin historia: http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/korot/korko.jsp?intid=KOR_EUR12M&days=max&x=30&y=16 Ja asuntojen hinnat: http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=363563&lan=fi&clan=fi Historiatietoa on vuosissa vielä aika vähän, mutta onhan tästä aika hyvin nähtävissä kehitys. Jos taas tätä peilaa hintoihin niin 2008 dropissa korot alkoi olla 4.5% tuntumassa eli aika kovat. Silloin hintaso oli karkeasti sanottuna indeksin mukaan n. 15% halvemmat kuin nyt (hintaindeksi pk seutu n. 122 vs 145 nyt) Jos yrittäisi jotain mediaania hakea tuosta korkokäyrästä niin ehkä joku 3.5% voisi olla realistinen jos puhutaan 10-20v tähtäimestä. Tätä jos lähtee hakemaan asuntojen hinnasta ollaan ehkä 2006/2007, jolloin asuntojen hintaindeksi pk-seudulla about 130 vs 145 nyt eli 10% hinnoista pois. => Korkojen vaikutus hintaan näkyy ja on suht helposti laskettavissakin historiatiedon perusteella Sitten on tarjonta ja kysyntä. 90-lukuun on turha nykytilannetta verrata, koska rakennusfirmat ei juuri nyt rakenna ja siten taantumassa/lamassa rakennusfirmat ei kaadu. Muistan hyvin 90-luvun laman kun vanhemmat etsi asuntoa. Etsinnässä oli omakotitalo pk-seudulta ja uusissa asunnoissa myyjänä oli käytännössä aina pankki. Kun kerralla tuli myyntiin järjetömän määrä tavaraa, josta piti päästä eroon, hintoja poljettiin urakalla. Kun samaan aikaan korot oli korkeat ja vakuudet alhaiset, tehtiin pakkorealisointeja ja lisää asuntoja tuli myyntiin. Nykyisin jos lainaajalla tulee ongelmia, pankki antaa lyhennysvapaita vuosia. Siten pakkorealisointeja ei tule. Lisäksi monet pystyy lykkäämään asunnon vaihtoa ellei ole pakko ja siten hintojen laskutilanteessa monet saattaa löydä jarrua päälle, vaikka taloudellisesti se ei fiksua olekaan. Esim edellisen kerran kun hinnat tuli alas pari vuotta sitten, omalla alueella Tapiolassa oli myynnissä n. 20 asuntoa. Nyt niitä on myynnissä 60. Ts. jengi himmailee vääränä ajankohtana. Siten on ne spekulaatiiviset asiat kuten miten suomen / oma talous kehittyy. Tämä vaikutusta hintaan on kyllä hankala sanoa. Siinä vaiheessa kun moni uskoo, että hinnat putoavat, alkaa tinkimiminen. Tämä on jo alkanut ainakin omalla asuinalueella: n. 1kk sitten alkoi hintakorjaukset alaspäin ja nyt niitä tulee ehkä kerran viikossa. Tämä ilmiö on puuttunut kokonaan viimeisen parin vuoden aikana. Ei tästä pohdinnasta fiksummaksi tule.... mutta itse en 2v tähtäimellä asuntoa ostaisi, riskiä vaan on tällä hetkellä aika tavalla.
Itse tein juuri hiljan asuntokaupat ja lainaa tuli otettua. Ei älytöntä tai kaikki-mitä-pankista-saa määrää, mutta kuitenkin. Puolet kiinteällä korolla ja puolet lyhyellä euriborilla. Kyllä, pidän pitkän koron tuomasta nukkumisrauhasta. Todennäköisesti korot kyllä tulee olemaan vuosikausia alhaalla, koska talous on niin kuralla koko maailmassa. Kk-erä on erittäin kohtuullinen, varsinkin kun alan vuokraisännäksi ja jätän vanhan asunnon vuokralle sijoitusasunnoksi. Onhan hinnat korkealla, mutta ei ole mitään takuuta asuntoromahdusmiesten juttujen lisäksi sille, että hinnat oikeasti olisi laskemassa ratkaisevasti. Uskon, että tämä menossa oleva taantuma vaikuttaa asuntojen hintaan saman tyyppisesti kuin 2008-9 eli hiukan tullaan alaspäin ja sen jälkeen korjaantuu nykytasolle ja todennäköisesti lähtee hitaaseen nousuun taas. Olisiko ollut järkevää odotella vuoden-pari asuntojen mahdollista hinnanlaskua? Ei, koska asunnolle oli nyt tarvetta ja vuokralla asuminen on aina rahan heittämistä tuuleen. Pitkällä aikavälillä asunto hyvässä taloyhtiössä Helsingissä on aina ollut järkevä sijoituskohde. Kevytanalyysini koskee vain Helsinkiä, joka on lähiseutuineen tässä maassa aivan omaa elämäänsä elävä ekosysteemi. Tulijoita on koko ajan enemmän kuin asuntoja ja jo se pitää asuntojen hintoja korkealla. Jos alkaa odottelemaan saa odotella loppuelämänsä ja asua niissä vuokraluukuissa. Onnea kuitenkin kullekin valitsemallaan tiellä!
Vieläkö noita ASP-tilejä saa avattua? Joka paikassa tuntuu lukevan että deadline asunnon ostamiseen on 31.12.2011 jotta saisi sen 3000 euron bonuksen asunnon ostettuaan. Vai voiko se olla niin että nykyään saa avattua ASP-tilin, mutta bonukset jää saamatta?
Juuri näin. ASP-säästäminen kannattaa bonuksen puutteesta huolimatta, koska korko säästöille on erinomainen ja ostamisella ei ole kiirettä, kun asuntojen hinnat polkevat paikallaan tai ovat lievässä laskusuunnassa.
Korko taitaa olla maksimissaan 5% luokkaa(1% valtio + 4% pankki)? Eli ei muuta kuin ASP-tili pystyyn jonnekin pankkiin joka tarjoaa tuon viisi prossaa?